Depuis quelques années, et principalement depuis la crise de 2007-2008, les acheteurs internationaux sont devenus des acteurs importants du marché immobiliers américain. L’Association américaine des agents immobiliers surveille le phénomène depuis 2007 et publie, chaque mois de mars, une étude approfondie sur leurs comportements d’achat de maisons aux États-Unis.

Selon cette enquête, en 2013, ils représentent un marché de 68,2 milliards de dollars, soit 6,3%, à peu près, du marché immobilier américain (1.080 milliards). Elle distingue, toutefois, deux types d’acheteurs : ceux qui ne résident pas aux États-Unis (type A) qui achètent pour investir, pour les vacances ou pour de courts séjours (moins de six mois) et les résidents aux États-Unis (type B) qui y sont installés pour plus de six mois (étudiants, expatriés, nouveaux immigrants, etc.). Avec 34,8 milliards de dollars, les premiers représentent 51% du marché des acheteurs internationaux, les second, avec 33,4 milliards, 49%. La plupart des gens qui achètent aux États-Unis souhaitent donc y vivre ou y séjourner longtemps.

Tendance

2013 enregistre une forte baisse par rapport à l’année 2012. L’année dernière fut une année record de 82,5 milliards de dollars ; mais 2013 est néanmoins une bonne année avec le second plus haut volume de transaction depuis 2007.

L’explication de cette chute tient à plusieurs facteurs. Premièrement, les acheteurs internationaux ont acheté moins cher. L’étude estime que cela représente 8,8 milliards des 14,3 milliards de moins par rapport à 2012. Ensuite, le volume de transaction aurait baissé de 5,5 milliards. Le ralentissement général des économies a joué, surtout dans les pays très acheteurs. Le même phénomène se produit pour les résidents aux États-Unis (type B) moins enclins à acheter compte tenu des incertitudes de l’économie américaine.

En outre, excepté le dollar canadien, toutes les monnaies se sont dépréciées par rapport au dollars américain dans les derniers mois, ce qui renchérit d’autant le montant de maisons américaines. Son impact est cependant difficile à évaluer. 44% des agents immobiliers interrogés estiment que son effet est modéré. 33% pensent qu’il a un effet très significatif contre 23% qui n’en ressentent guère les impacts.

Enfin, les banques ont considérablement renforcé leur critères de prêt. En clair, elles ne prêtent pratiquement plus. Pour les acheteurs étrangers de type B, les résidents, acheter une maison aux États-Unis devient une vrai gageure. Ils ne remplissent souvent pas les conditions : ils n’ont pas d’historique de crédit, pas de numéro social, des difficultés à réunir les documents demandés, et, bien souvent, les documents que fournissent les banques des pays d’origines sont différents de ceux auxquels les banques américaines sont habituées.

Résultat, les acheteurs internationaux paient plus fréquemment comptant que les acheteurs américains. 63% des transactions « internationales » sont en liquidités contre 30% des transactions locales. En 2007, la situation était exactement inverse : 69% des acheteurs internationaux avaient recours aux prêts. L’évolution a été assez rapide puisqu’en 2010, 55% des transactions internationales se faisaient déjà en paiement comptant.

La tendance se vérifie surtout chez le plus gros acheteurs : les Canadiens effectuent 86% de leurs transactions en liquide, les Chinois 69%. Les Britanniques (57%) et les Mexicains (48%) sont autour de la moyenne. Les Indiens, en revanche, achètent beaucoup moins en liquidités (21%).

Il faut se souvenir, cependant, qu’un paiement comptant du point de vue des vendeurs américains ne l’est pas nécessairement du point de vue des acheteurs internationaux. Avoir recours à un prêt auprès de sa banque de son pays d’origine est une pratique courante.

Origines

Acheter une maison aux États-Unis fait rêver partout dans le monde. Les acheteurs internationaux proviennent de 68 pays... mais une poignée seulement se taille la part du lion : le Canada, les trois Chines (la République populaire, Hong Kong et Taïwan), le Mexique, l’Inde et le Royaume-Uni. À eux seuls, ils comptent pour 53% des achats internationaux. Au sein de ce groupe, Canadiens et Chinois sont largement majoritaires. Ensemble, ils comptent pour un bon tiers : 23% pour les Canadiens et 12% pour les Chinois. Les Mexicains sont à 8%. Les Indiens et les Britanniques à 5% chacun seulement. Au delà du groupe de tête, Français, Allemands, Russes, Coréens, Vénézueliens, Brésiliens ou Argentins ne représentent jamais plus de 3% des achats internationaux.

Ce sont surtout les Chinois qui gagnent en présence. Entre 2007 et 2011, leur part fluctuait entre 5 et 8%, pour passer à 11% en 2012 et 12% en 2013. La présence canadienne est stable autour des 23% des achats internationaux, sauf 2009, qui fut une année creuse (18%). En revanche, les Britanniques connaissent une chute régulière de leur part. En 2007, ils étaient à 12% contre leur 5% actuellement. Mexicains (13% en 2007-8% en 2013), Indiens (9% en 2009 – 5% en 2013) et, dans une moindre mesure, Allemands (5% en 2009 – 3% en 2013) ou Français (4% en 2011-2% en 2013) connaissent une évolution à peu près similaire.

Destinations

Les acheteurs internationaux concentrent leurs achats sur quelques états : la Floride, surtout, la Californie, ensuite, puis le Texas et l’Arizona.

La Floride est l’état par excellence des acheteurs internationaux. Depuis cinq ans, elle représente près du quart leurs achats de maisons aux USA : 23% en 2009 et 2013, 26% en 2012, 31% en 2011.
Elle perd donc des parts de marché mais son climat chaud, le dynamisme de Miami, les villégiatures, et une position géographique favorable constituent encore ses principaux atouts. Les Canadiens (39% des achats internationaux en Floride) et les Allemands, Français, Britanniques (23% pour les Européens) viennent y chercher le soleil ; Brésiliens et Vénézuéliens en tête, les Sud-Américains y placent leurs argents (29%).

Avec 17% des achats internationaux, la Californie est l’autre grande destination des étrangers. Alors qu’ils sont très peu présent en Floride (6%), les Asiatiques sont majoritaires (54%) sur la côte Pacifique. Les Européens y représentent 16%, les Sud-Américains et les Canadiens 11% chacun. Plus au Sud, l’Arizona et le Texas sont des destinations secondaires, avec 9% des achats par état. L’Arizona est l’autre destination des Canadiens qui y réalisent 66% des achats internationaux. Aux Texas, grâce à la proximité de la frontière, 51% des achats sont effectués par les Mexicains et les Sud-Américains. Derrière, l’état de New-York, la Georgie, le Nevada et la Virginie sont autour de 3% chacun des achats internationaux.

Cependant, les villes, plus que les états, attirent. La Floride, c’est surtout Miami ; la Californie, surtout Los Angeles ; et sans Las Vegas, personne n’achèterait dans le Nevada. Ainsi, les 10 villes les plus populaires chez les acheteurs internationaux sont : Los Angeles, Miami, Las Vegas, Orlando, en Floride, Washington D.C., Houston, au Texas, New York, San Diego, Atlanta, en Georgie, et Fort Lauderdale, en Floride.

Certaines nationalités ont aussi des préférences plus exotiques. Les Japonais achètent des maisons à Honolulu ou Jacksonville dans le nord de la Floride ; les Coréens et les Allemands à Colorado Springs ; les Irlandais à Boston ; Détroit est une ville appréciée par les Canadiens, les Néerlandais, les Suisses ou les Néo-zélandais.

Type de propriété et usages

Comme la plupart des américains, les étrangers achètent en majorité (92%) des maisons individuelles aux États-Unis et la plupart du temps (50%), dans les banlieues et les zones périurbaines. Un quart (25%) achète au cœur des villes. Le dernier quart se répartit entre les petites villes (11%) et les villégiatures (14%).

La banlieue est surtout apprécié des Indiens qui y réalisent 79% de leurs achats. Les Chinois (52%), les Mexicains (50%), et les Britanniques (47%) sont dans la moyenne. Seuls les Canadiens préfèrent les petites villes et les villégiatures ; ils y réalisent 47% de leur achat contre 41% dans les banlieues. Les centres-villes sont surtout appréciés par les Chinois (40%). Les Mexicains et les Britanniques y réalisent 20% de leurs investissements immobiliers ; les Indiens et les Canadiens, 12%.

Les acheteurs internationaux achètent prioritairement une maison aux États-Unis pour habiter. 42% des acquisitions sont des résidences principales contre 20% pour des résidences secondaires (vacances) et 17% pour investir dans des biens locatifs. En conséquence, 41% des acheteurs prévoient d’habiter plus de 6 moins la maison qu’ils achètent ; 39 % n’y habiterons qu’entre 1et 6 mois ; 11% seulement, moins d’un mois.

Investissements

Entre 2011 et 2013, entre 14 et 18% des maisons coûtèrent moins de 100.000 dollars à leur acheteur ; 12 à 14%, entre 100.000 et 150.000 dollars ; en 2011 et 2013, les biens immobiliers entre 150.000 et 200.000 dollars étaient à peu près dans les même eaux, autour de 13%. Il n’y a qu’en 2012 où cette catégorie est tombée à 9% des achats internationaux. Un gros tiers des biens immobiliers acquis par les acheteurs internationaux coûtent donc moins de 200.000 dollars. Les achats plus conséquent, entre 200.000 et 750.000 dollars, par pas de 50.000 dollars, représentent à chaque fois entre 6 et 10% des achats internationaux. Ensemble, ils en représentent 43% en 2013. Au delà, les maisons entre 750.000 et un millions de dollars ne comptent pas pour plus de 5% des achats tandis que les biens immobiliers à plus d’un millions de dollars s’élèvent à 5-7% des achats internationaux ; exception faite de l’année 2012 quand ces derniers se sont hissés 10% des achats par des étrangers.

Si beaucoup d’acheteurs internationaux ne sont donc pas de gros investisseurs individuels, ils achètent souvent plus cher que les Américains. Le prix moyen général pour un bien immobilier aux États-Unis est de 228.283 dollars, le prix médian, de 179.867 dollars. Les acheteurs internationaux ont, eux, un prix moyen de 354.193 dollars et un prix médian de 275.862 dollars. Les Chinois et les Indiens surtout achètent cher, avec des prix médians de 425.000 dollars pour les premiers et 300.000 dollars pour les seconds. Les Britanniques sont un peu plus bas que la moyenne internationale avec un prix médian de 250.000 tandis que les Canadiens (183.000 dollars) et les Mexicains (156.250 dollars) sont plus proches ou en-dessous de la moyenne générale américaine.

Conclusion

La crise a encouragé l’achat de maison aux États-Unis par les acheteurs internationaux et le pic de 2012 est une de ses conséquences. Avec la montée des prix, il n’est pas certain que cette situation perdure. A suivre, donc, dans les mois qui viennent pour savoir si les États-Unis restent une destination si attractive, ou non.